Ärikinnisvara haldus on kompleksne valdkond, mis eeldab haldajatelt lisaks mitmekülgse teenustepaketi ja oskusteabe pakkumisele ka kiiret kohanemist üldise kinnisvarasektori olukorraga. Tänapäeval tähendab see seda, et kulude kokkuhoiu eesmärgil äripinda kärpivatele üürnikele tuleb pakkuda kättesaadavaid ja mugavaid lahendusi, kinnisvaraomanikele aga kõrget tootlust ja vara hoolikat hoidmist.
Just vara hoidmine ja hooldamine on olulised ärikinnisvara haldaja vastutusalad. Tulenevalt kokkulepetest ja lepingutest võivad haldaja ülesannete hulka kuuluda kommunaal- ja hooldustegevuste organiseerimine, remonttööde korraldamine, erinevate tehnosüsteemide korrashoiu tagamine ning vajalike heakorrateenuste hankimine (nt muru niitmine, lume lükkamine jms). Seetõttu palkavad mitmed haldajad nende tööde jaoks allhankijaid, kes reaalselt hoonete või rajatiste juures vastavad tööd ära teevad.
Ärikinnisvara haldusega tegelev lähtub allhankijate palkamisel sellest, kuidas on kinnisvaraomanikuga kokku lepitud. „Meie praktikas on omanikke, kes soovivad kõiki teenuseid ühest firmast, kuid samas esineb ka neid, kes sõlmivad korrashoiulepingud erinevate koostööpartneritega,“ räägib Expert äriliini juht Alex Roost.
Kuna hoonete erinevad süsteemid on omavahel tihedalt seotud, peab olema hoones keegi, kes vastutab keskselt nende korrektse toimimise ja hoolduse eest. „Kui näiteks ATS-süsteem (automaatne tulekahjusignalisatsioonisüsteem) rakendub tööle ning seejärel seiskub ventilatsioon, liftid ei tööta ja sulguvad tuletõkkeuksed, on omanikul kõige lihtsam, kui tal on olemas koostööpartner, kes vastutab keskselt kõigi nende süsteemide taastamise ja normaalse töö eest,“ lisab Roost.
Just sellises olukorras on kinnisvarahaldaja tema sõnul see, kes tegeleb probleemidele kiirelt lahenduse leidmise ja parimate koostööpartnerite kaasamisega. Samas lisab ta, et erinevate koostööpartneritega hoolduslepingute sõlmimisel peab arvestama suurema halduskoormusega ning kõrgema vaidluste tekkimise riskiga.
Palju on rahas kinni
Milliseid muresid peab kinnisvarahaldaja enim lahendama talvel ja kevade hakul? „Talvel on kõige suurem murekoht libeduse- ja lumetõrje. Näeme oma praktikas, et inimesed soovivad, et teed oleks lumest puhtad, aga paraku ei soovita raha selle eest maksta,“ tõdeb Roost. Tema sõnul toimub lepingute järgi lumekoristus talvel reeglina üks kord päevas, kuid tiheda lumesaju korral ei pruugi sellest piisata, eriti kui lumekoristus toimub varajastel hommikutundidel.
Teine mure on Roosti sõnul see, et hoone omanikud ei valmista piisavalt tehnosüsteeme talveperioodiks ette. „Omanikud peavad panustama tehnosüsteemide ennetavasse hooldusesse, mitte ootama avariiolukordade tekkimist,“ ütleb ta. Pikemas plaanis tasub regulaarne kinnisvara ja seadmete hooldus Roosti sõnul end alati ära. „Kui oskad rikkeid ja avariisid varakult ennetada, vähendad ka üürnike ning hoone kasutajate pahameelt,“ lisab ta.
Üldises plaanis ei ole ärikinnisvara majanduslanguse mõjudest pääsenud, mistõttu liigub arendustest oluliselt vähem objekte praegu ka haldusesse ja hooldusesse. Kuna uusi arendusi on vähem, võiks praegune periood sobida olemasolevate hoonete jätkusuutlikumaks ja energiatõhusamaks muutmiseks. „Meie enda näitel kaasab kinnisvarahaldur järjest enam meie kinnisvara jätkusuutlikkuse osakonda, kus spetsialistid tegelevad muu hulgas hoonete energiatõhususega. Saame seega hoone omanikke nõustada, kuidas efektiivsemalt majandada ja energiakulusid kokku hoida,“ ütleb Roost.
Artikkel ilmus 6. märtsil Eesti Ekspressi erilehes “Ärikinnisvara ja -haldus”. Väljaanne lubas Forusel avaldada artikli täismahus oma koduleheküljel.
***
Ärihooned vajavad suuremahulist renoveerimist, kuid omanikel ega üürnikel pole selleks motivatsiooni
Käesoleva aasta alguses valmis kliimaministeeriumi tellitud ärikinnisvara uuringu lõpparuanne, kust selgus, et ainuüksi ärihoonete tehnosüsteemide renoveerimisel on võimalik saavutada aastas umbes 27% energiasääst ning hoida energiakuludelt kokku kuni 240 miljonit eurot.
Selgus, et kui hoone piirdetarindite, nagu seinte, katuste, põrandate jmt uuendamine maksab 900-1100 eurot ruutmeetri kohta ja tasub end ära alles aastate pärast, siis tehnosüsteemide uuendamine läheks maksma kuni 40 eurot ruutmeetri kohta ning selle tasuvusaeg on umbes 4,7 aastat.Ei hoone omanikud ega üürnikud pole aga energiatõhususse investeerimisest huvitatud. Omanikud eelistavad ebastabiilse majanduskeskkonna tõttu tulusamaid rahapaigutusi, üürnike lepingud on aga lühiajalised, mistõttu puudub ka neil huvi pikaajalise mõjuga investeeringuid teha.
Kokku on ärikinnisvara Eestis praegu hinnanguliselt ligi 29 miljonit ruutmeetrit, millest 17 miljoni renoveerimine on aruande kohaselt mõistlik ja vajalik.
Allikas: kliimaministeerium.ee
