Управление коммерческой недвижимостью – сложная сфера, требующая от администраторов не только предоставления разнообразных услуг и ноу-хау, но и быстрой адаптации к общим изменениям в секторе недвижимости. Сегодня это означает предложение доступных и удобных решений арендаторам, которые сокращают коммерческие площади в целях экономии, а также высокой доходности и тщательного управления имуществом владельцам недвижимости.
Именно управление имуществом и его обслуживание являются важными сферами ответственности администратора коммерческой недвижимости. В зависимости от соглашений и договоров в задачи администратора может входить организация работ по коммунальному хозяйству и обслуживанию, а также ремонтных работ, поддержание в рабочем состоянии различных инженерно-технических систем и предоставление необходимых услуг по благоустройству (например, стрижка газонов, уборка снега и т. д.). Поэтому многие администраторы нанимают для этих работ субподрядчиков, которые фактически выполняют работы возле зданий или объектов.
Forus, занимающаяся управлением коммерческой недвижимостью, при найме субподрядчиков основывается на договоренности с владельцем недвижимости. «В нашей практике есть владельцы, которые хотят получать все услуги от одной компании, но есть и те, кто заключает договоры на обслуживание с разными партнерами по сотрудничеству», – говорит Алекс Роост, руководитель бизнес-направления Forus Expert.
Поскольку различные системы зданий тесно связаны между собой, в здании должен быть кто-то, кто несет общую ответственность за их правильное функционирование и техническое обслуживание. «Если, например, срабатывает АПС (автоматическая пожарная сигнализация), а затем останавливается вентиляция, перестают работать лифты и закрываются противопожарные двери, владельцу проще всего иметь партнера по сотрудничеству, который будет нести общую ответственность за восстановление всех этих систем и их нормальную работу», – добавляет Роост.
По его словам, именно в такой ситуации администратор недвижимости занимается быстрым поиском решения проблем и привлечением лучших партнеров по сотрудничеству. Однако он добавляет, что при заключении договоров на техническое обслуживание с разными партнерами по сотрудничеству необходимо учитывать более высокую административную нагрузку и повышенный риск возникновения споров.
Многое зависит от денег
Какие проблемы администратору недвижимости приходится решать больше всего зимой и в начале весны? «Зимой больше всего сил уходит на борьбу с гололедицей и уборку снега. В своей практике мы видим, что люди хотят, чтобы дороги были очищены от снега, но, к сожалению, не хотят платить за это», – говорит Роост. По его словам, согласно договорам, зимой снег убирается обычно один раз в день, но этого может быть недостаточно при сильном снегопаде, особенно если уборка снега осуществляется рано утром.
Еще одна проблема, по словам Рооста, заключается в том, что владельцы зданий не готовят свои инженерно-технические системы к зиме должным образом. «Владельцам необходимо инвестировать в профилактическое обслуживание инженерно-технических систем, а не ждать, пока возникнут аварийные ситуации», – говорит он. По словам Рооста, в долгосрочной перспективе регулярное обслуживание недвижимости и оборудования всегда окупается. «Если вы сможете предотвратить поломки и аварийные ситуации, вы также уменьшите недовольство арендаторов и пользователей здания», – добавляет он.
В целом коммерческая недвижимость не избежала последствий экономического спада, поэтому из проектов застройки в управление и обслуживание сейчас переходит значительно меньше объектов. В условиях сокращения числа новых проектов застройки нынешний период может стать хорошим временем для того, чтобы сделать существующие здания более устойчивыми и энергоэффективными. «В нашем случае администратор недвижимости все чаще привлекает к работе наш отдел устойчивого развития, специалисты которого, среди прочего, занимаются вопросами энергоэффективности зданий. Поэтому мы можем посоветовать владельцам зданий, как более эффективно управлять и экономить затраты на энергию», – говорит Роост.
Статья была опубликована 6 марта в специальном приложении Eesti Ekspress «Коммерческая недвижимость и управление недвижимостью». Издательство разрешило Forus опубликовать статью в полном объеме на своем сайте.
***
Коммерческие здания нуждаются в масштабной реконструкции, но у владельцев и арендаторов нет для этого мотивации
В начале этого года был завершен итоговый отчет исследования коммерческой недвижимости, проведенный по заказу Министерства климата, который показал, что обновление инженерно-технических систем только коммерческих зданий позволяет добиться экономии энергии примерно на 27% в год и сэкономить до 240 миллионов евро на энергозатратах.
Оказалось, что если обновление ограждающих конструкций здания, таких как стены, кровля, полы и т. д. стоит 900-1100 евро за квадратный метр и окупается лишь спустя годы, то обновление инженерно-технических систем обойдется в 40 евро за квадратный метр, а срок окупаемости составляет около 4,7 лет. Однако ни владельцы, ни арендаторы зданий не заинтересованы в инвестициях в энергоэффективность. Арендодатели предпочитают делать более выгодные инвестиции в связи с нестабильной экономической ситуацией, в то время как договоры арендаторов являются краткосрочными, поэтому они также не заинтересованы в долгосрочных инвестициях.
В общей сложности коммерческая недвижимость в Эстонии на данный момент оценивается почти в 29 миллионов квадратных метров, из которых реновация 17 миллионов квадратных метров была бы разумной и необходимой, говорится в отчете.
Источник: kliimaministeerium.ee
