Operatiivsus ehk optimaalne ajakasutus on haldusteenuses kõige suurem kvaliteedinäitaja. Mitte ükski hooneomanik ega valdaja ei soovi teenuse eest maksta põhjendamatult suuri summasid. Selleks tuleks ehitamisel teiste teenusepakkujate hulgas kaasata võimalik varakult ka hoolduspartner. Oluline on ka projekteerijate teadlikkuse suurendamine.
Foruse tehnoteenuste juht Gert Kotsar käis ettevõtte ETS NORD seminaril projekteerijatele rääkimas, kuidas tehnosüsteemide automatiseerimine võib teinekord oluliselt määral mõjutada kogu hooldusteenuse kvaliteeti. Ta selgitas, millele peaksid projekteerijad mõtlema ja miks on oluline, et tehnopartner saaks vajaliku info võimalikult selgelt ning kiiresti. Kotsar näeb, et teadmatust erinevate lahenduste koostamisel on praegu palju ja alati pole kokkulepitud standardeid.
Tehnosüsteemide hooldus – ebaselged häirete sõnumid
Kui mõnel Foruse objekti tehnosüsteem läheb häiresse, edastab hoone automaatika ehk BMS (building management system) teenusepakkujale häireteate serverisse, mis omakorda jõuab juhtimiskeskusesse. Juhtimiskeskus võtab saabunud häire teate põhjal vastu otsuse, kui kriitiline on häire, kui kiiresti tuleb reageerida ja millise pädevusega tehnik tuleb objektile saata. Teinekord on vaja objektile saata suurem brigaad.
Gert Kotsar nendib, et Forus puutub iganädalaselt kokku olukordadega, kus häire sisust pole täpselt aru saada, millisest seadmest tuleb häire ja kas see on kriitiline või mitte. Määramata on häire prioriteet – see on hoolduspartnerile ülioluline info.
„Kui süsteemist tuleb teade, et tegemist on näiteks A-häirega (tähendab kriitilist häiret) ning seal on veel süsteemi nimi ja tähis koos numbriga, teeb see hoolduspartneri töö palju sujuvamaks ja efektiivsemaks,“ nendib Kotsar.
See on info, mida saab väga lihtsalt arvesse võtta kogu hoone automaatika ehitamisel ja häireteadete sõnastamisel. Projekteerijad saavad siinkohal anda ehitajale vajalikku sisendit – kuidas ehitada süsteemi, mis on arusaadav ka teistele teenusepakkujatele, kaasa arvatud hoolduspartnerile.
Kui näiteks küttesüsteemist tuleb talvisel ajal häireteade, peab hooldusparter kohe tegutsema ja seda olenevalt nädalapäevast ja kellaajast. Vastasel juhul võib hoone küttesüsteemi rikke korral lihtsalt maha jahtuda. Mõni teine väiksema rikke korral saab otsustada, kas peab nädalavahetusel välja sõitma või saab töö päev hiljem ette võtta.
Kui häire sisu ja kriitilisus pole arusaadav, tuleb juhtimiskeskusel teinekord objektile saata mitu tehnikut, kes asuvad tuvastama häire asukohta ja probleemi. See tähendab aga põhjendamatut ajakulu ja kokkuvõtteks rahalist kulu kliendile. Tagajärjeks on kõikide pahameel.
Gert Kotsar näeb, et pikemat aega tegutsenud projekteerimisettevõtted on endale sisse töötanud kokkulepitud standardid, mille järgi on võimalik objekti ka hiljem haldada ja hooldada. Uuemad ettevõtted on võibolla lähenenud loomingulisemalt ja see võib teinekord põhjustada hoolduspartnerile peavalu ja segadust.
Lisaks segastele häireteadetele on murekohaks veel halvasti lahendatud süsteemide graafiline keskkond. Need võivad olla teinekord tumedates või erksates toonides, mille pealt on hoolduspartneril üsna keeruline vajalikku infot üles leida. Projekteerija võib arvata, et see on uuenduslik ja loominguline, kuid tegelikult raskendab see edaspidist süsteemi haldamist.
Tehnosüsteemide hooldus – halduspartner varajases etapis
Gert Kotsar on projekteerijatelt samuti uurinud, kas ja kui tihti nad mõtlevad, kuidas tehnosüsteemi saaks hiljem hooldada. Tuleb välja, et pigem sellele ei mõelda ja ehitaja ei anna üldjuhul samuti tagasisidet.
Ventilatsiooniseadmed võivad teinekord olla 4-5 meetri kõrgused. Suured masinad vajavad aga eraldi teenindusplatvormi ja hooldamiseks tuleb kasutada redeleid. Kõrgele ronides peab arvestama ka tööohutust ja teinekord tuleb julgestuseks kaasa võtta teine töömees. Kotsari sõnul ei mõelda teinekord ka sellele, kas tehnoruumis üldse pääseb seadmeid hooldama ja kas uksed käivad piisavalt lahti, et ventilatsioonifiltreid vahetada või teha remonttöid.
Gert Kotsar soovitab kaasata hoolduspartner ehitusprojekti võimalikult varajases staadiumis. Väljaõppinud ja kogenud spetsialistid saavad anda vajaliku sisendi objekti tõhusamaks haldamiseks. Sellega kaasnevad lisakulud on omanikule kordades väiksemad kui hilisemad kulud objekti opereerimisel. Hooneomanik võib küll arvata, et üürnikud maksavad hoolduskulud kinni, kuid tegelikult ei ole selline suhtumine jätkusuutlik. Lisaks on üürnikud muutunud teadlikumaks ja oskavad küsida, miks üks või teine kulu nii suureks kujuneb.
„Kui lähme mõnele objektile pakkumust tegema ja näeme puuduseid, mis raskendavad meil hooldustööd, anname nendest kohe teada. Mõnikord klient lepib suurema kuluga, kuid teinekord tehakse vajalikud ümberehitustööd,“ nendib Kotsar. Talle meenub lähiminevikust paar näidet, kus hoolduspartner on saanud ehituse ajal anda praktilist nõu ja ehitustegevuses on sellega arvestatud.
Kotsar rõhutab, kui oluline on oma töös alati mitu etappi ette mõelda ja arvestada, kuidas minu töö võib mõjutada teisi inimesi.
Gert Kotsar kinnitab, et Forus on valmis soovi korral projekteerijaid juhendama ja koolitama – mida peaks oma töös arvestama, et ehitatud süsteeme oleks võimalik hiljem hooldada ilma, et see valmistaks hiljem peavalu nii hoone omanikule kui ka teeninduspartnerile.
Foruse neli soovitust tehnosüsteemide projekteerimisel ja ehitamisel:
- Teadlikkuse tõstmine
Projekteerijad saavad anda väga olulist sisendit süsteemide ehitajatele – kuidas ehitada süsteemi, mida saab hiljem lihtsalt haldada ja hooldada.
Samuti on oluline tagasiside projekteerijatele. Kui lahendus on välja mõeldud, tuleb anda objektilt tagasisidet – mis on hästi ja mida saaks parendada.
- Häirete prioriteetsuse klassifitseerimine
Hoone automaatika (BMS) häire sisust peab olema aru saada, millisest seadmest tuleb häire ja kas see on kriitiline või mitte. See on hoolduspartnerile ülioluline info, tagab jätkusuutliku teenuse ja säästab hooneomaniku ning üürnike raha.
- BMS keskuste graafilised pildid arusaadavaks
Hoone automaatika lahendustel pole ühtset standardit, mida tuleks graafika joonistamisel aluseks võtta. Oluline, et joonised oleks lihtsad ja arusaadavad ka hoolduspartnerile, kes süsteeme mitukümmend aastat hooldab.
- Mõtle alati mitu sammu ette
Ära mõtle oma igapäevaseid tööülesandeid tehes ainult iseenda seisukohast. Mõtle alati kolm sammu ette ja sellele, kuidas minu tegemata töö võib mõjutada.
Tehnosüsteemide ehitus ja hooldus Forusest. Soovid oma objektile usaldusväärset tehnohoolduse partnerit? Võta meiega ühendust läbi kodulehe siin.
