Kodu ostes on elementaarne, et panustame hiljem selle kaasajastamisele ja teeme investeeringuid. Soovime luua omale mõnusa keskkonna, kus on hea olla. Foruse kinnisvara jätkusuutlikkuse projektijuht Jaanika Veldre usub, et samamoodi tuleb hoolitseda ärikinnisvara eest. Iga omaniku huvi peaks lisaks energiatõhususe saavutamisele olema suurema pildi nägemine ja hoones atmosfääri loomine, mis toetab ettevõtete kasvu ning arengut.
Ühe maja elukaar on väga pikk ja selle energiakasutus avaldab keskkonnale märkimisväärset mõju. Eestis on tavaks saanud projekteerida hooned püsivaks vähemalt 50 aastaks. Selle aja jooksul tuleb kindlasti hoonet ka renoveerida.
Lähiaastate suur eesmärk on muuta nii korterelamud, avalikud hooned kui ka ärihooned energiatõhusaks. Pariisi kliimaleppe järgi tuleb Euroopa Liidu riikidel saavutada 2050. aastaks kliimaneutraalsus. Astume Eestis selles suunas samme edasi ja soovime koos Põhjamaadega olla eeskujuks ka teistele Euroopa riikidele.
LEED sertifikaat ja jätkusuutlikkus
Oleme Foruses nõustanud erinevaid äriettevõtteid, aidanud teekonnal LEED rohesertifikaadi saamisel ning kliimaeesmärkide saavutamisel. Kui teha otsus muuta oma hoone energiatõhusamaks ja jätkusuutlikumaks, millal investeering end ära tasub? See on väga oluline ja üks esimesi küsimusi, mida meie kliendid küsivad.
Kui räägime ainult energiatõhususest, saame teha aastate lõikes tasuvuse arvutused ning hinnata, millised lahendusi on mõistlik ellu viia ja kui suur on hinnanguliselt kokkuhoid. See kõik on paberil võib olla ilus, kuid tuleks jõuda ka konkreetsete tegevusteni, kuidas energiatõhusust saavutada.
Üks ärihoone omanik peaks aga mõtlema palju laiemalt, kui pelgalt energiakulude kokkuhoiule. Tuleb vaadata jätkusuutlikkust laiemalt ja näha suuremat pilti – kuidas investeeringud end ära tasuvad. Hoonete jätkusuutlikumaks muutmine tagab konkurentsivõime ja toob parimad üürnikud, kellel on suure tõenäosusega rendileandjaga ühine arusaam heast töökeskkonnast. Väga oluline on see, millist emotsiooni inimestele pakutakse. Erinevate uuringute järgi tõstab parem keskkond töötajate efektiivsust.
Ettevõtted seavad üha rohkem endale keskkonnaeesmärke ja üüripindu oma tegevuseks valitakse tänapäeval väga hoolega. Nii näiteks võib juhtuda, et rentnik ei tule üüripinnale, sest hoonel pole vajalikku energiaklassi või on kommunaalkulud liiga kõrged. Meil on endal Foruses selliseid näiteid oma klientide kogemuse põhjal.
Kui rentnikud on hoones, kus kulud on optimeerimata, pole läbipaistvust ega andmete kogumise süsteemi. Seetõttu ei saa ettevõtted täita ka oma keskkonna eesmärke. Viimane on tänapäeva ühiskonnas olulise tähtsusega. ESG (environmental, social, governance) ehk vastutustundlik ettevõtlus on saanud meie ühiskonna tavaks. Ilma ESG juhtimiseta ei ole ettevõte varsti enam konkurentsivõimeline.
Järjest enam küsivad üürnikud ka LEED sertifikaati, mis näitab, et hoone on projekteeritud energiatõhusaks, jätkusuutlikuks ja tagatud on kasutajatele parim keskkond. Rohesertifikaat on tunnustatud kvaliteedimärk. Kui uuemate majade puhul on see juba laiemalt levinud, siis üha populaarsemaks muutub ka vanemate ärihoonete sertifitseerimine.
Vanemate hoone puhul me ei lammutama seda, mis on tehtud – see pole jätkusuutlik ega keskkonnale hea. Eesmärk on olemasolevat olukorda arvestades teha nii palju ära, kui võimalik.
Terviklik renoveerimine
Ühe vana ärihoone jätkusuutlikuks muutmine nõuab suurt rahalist investeeringut. Mitukümmend aastat vana hoone omanikul võib vanema maja renoveerides tekkida küsimus, kas seda on üldse otstarbekas renoveerida või läheb see varsti lammutamisele?
Lammutamine võiks olla kindlasti kõige viimane variant ja alles siis, kui maja on kasutajatele muutunud ohtlikuks. Tihti saab ruumid ümber ehitada vastavalt rentnike soovidele. Sarnaselt hoone ehitamisega on ka lammutamisel märkimisväärne mõju keskkonnale – seda nii lammutusjäätmete tekkimisel kui ka uue hoone jaoks maavarade kaevandamisega.
Kui hoone konstruktsioonid on endiselt püsivad, kandevõime säilinud ja pole füüsilist ega bioloogilist ohtu inimestele, soovitan hoone renoveerida vastavalt kasutajate vajadustele. Alati saab muuta tehnosüsteemid kaasaegsemaks, ruumiprogramm ümber disainida, avatäited vahetada ning muuta kogu hoone soojapidavamaks.
Renoveerimist tuleks alati võtta tervikuna ja väga oluline on oma üürnikega läbi rääkida, millised on nende soovid ja vajadused ning kas need võivad lähiajal muutuda. Hoone omanik ei saa öelda, et maja on jätkusuutlik, kui ta ei kaasa üürnikke. Pärast võib selguda, et rentnikele need tegevused ei sobi ja kõik tehakse taas ümber.
Rentnikud tuleb kindlasti kaasata sellesse, milliseid ruume neile luua ning küsida. mis on neile oluline. Kui kõik vastab nende ootustele ja tööprotsessidele, saavad nad keskenduda oma põhitegevusele ning suure tõenäosusega jäävad nad ärihoonesse pikemalt.
Renoveerimisel tuleb lahti mõtestada iga ehitustegevus. Valmis tuleb olla olukordadeks, kus üürnike vahetumisel peab ruumid kellegi teise jaoks ümber ehitama. Investeering kinnisvarasse ei tohiks lahkuda rentnikega. Kui hoone omanikul pole võimalik väga suurt investeeringut ette võtta, saab alati kaaluda, kas rendipinnad võiksid sobida mõnele väiksemale ning alustavale ettevõttele.
Omanik võiks samuti arvestada, et võib olla soovib ta ühel päeval hoone maha müüa. Kui hoone pole jätkusuutlik ega toeta ettevõttete kasvu, võib müügisumma tulevikus erineda kardinaalselt. Seega on oma hoone energiatõhusus ja jätkusuutlikkus pikaajaline investeering ning tulevikule mõtlemine. Lisaks aitab hoone jätkusuutlikumaks muutmine teha lihtsamaks selle hoolduse ja haldamise – mida rohkem on erinevad tegevused läbi mõeldud, seda vähem peab tegelema probleemide lahendamisega.
Mida konkreetsem on hoone omaniku plaan, seda jätkusuutlikum on see nii panga kui ka rahastaja jaoks. Kindlasti soovitan hoone omanikel mitte keskenduda ainult sellele, et ehitada lihtsalt üks uus hoone, vaid vaadata protsessi kui keskkonna loomist, mis toetab ettevõtete kasvu ja arengut. Iga omaniku jaoks peaks olema eesmärk luua midagi rohkemat, kui lihtsalt hoone, mis on muudetud uuemaks ja energiatõhusamaks.
Kes on hoone rentnikud? Millist tunnet ja emotsiooni soovin luua oma rentnikele ning mis on nende kasvuks ja arenguks oluline? Need peaksid olema esimesed küsimused, mida üks hoone omanik endale enne ärihoone rekonstrueerimist esitab.
Foruse nõuanded, kuidas saavutada vana ärihoone renoveerimisega parim tulemus?
- Mõtle hoolikalt, kellele ja mida ehitad ning mis on pikem visioon. Kaasa kindlasti otsustusprotsessi oma rentnikke, et teada nende ootusi ja vajadusi. Mõtle läbi, mis saab siis, kui rentnikud peaksid vahetuma – kas ehitan äripinnad, mis on piisavalt universaalsed. Investeering, mille kinnisvarasse teen, ei tohi lahkuda rentnikuga. Soovid nõu? Forus pakub energiatõhususe konsultatsiooni.
- Konsulteeri pankadega, kuidas nemad hindavad vajalikku investeeringut ja tasuvust.
- Kaasa insenerid ja energiaaudiitorid, kes kaardistavad olemasoleva olukorra ja annavad nõu, millest alustada oma hoone jätkusuutlikumaks muutmisel. Telli Forusest energiatõhususe konsultatsioon.
- Ära keskendu ainult sellele, et luua uut hoonet. Ehita oma kinnisvaraga keskkonda, mis toetab ettevõtete kasvu ja arengut. Oluline on see, millist emotsiooni soovid inimestes tekitada ja mis on rentnike jaoks oluline. Nii annad kinnisvarale olulist lisaväärtust. LEED sertifikaat aitab luua töötajatele parimat keskkonda.
- Rentnikud soovivad üha rohkem saada täpseid andmeid oma tarbimise kohta, et täita energiatõhususe eesmärke. Panusta hooneautomaatikasse ja energiaarvestitele, mis on üüripinna põhised. Foruse eksperdid aitavad välja arvutada Sinu hoone energiamärgise. Energiasimulatsioon aga aitab välja arvutada, kuidas hoones energiat säästa.
- Materjalide kasutus. Kas rekonstrueerimisel saab midagi uuesti ringlusesse võtta, taaskasutada, ise ümber ehitada? Mõtle hoolikalt läbi uute materjalide kasutamine. Hoone kasvuhoonegaaside jalajälje arvutamine annab ülevaate, millise jälge oma tegevusega annad.
- Mõtle läbi hooldustegevused, haldus ja heakord – õige planeerimisega säästad raha ja panustad jätkusuutlikkusele. Vajadusel kaasa professionaalne haldusjuht. Forus pakub kvaliteetset ärikinnisvara haldusteenust – nii saad keskenduda oma põhitegevusele.
