Kahjuks paljud kinnisvara omanikud ei oska tänasel päeval piisavalt väärtustada head haldusteenust. Siiamaani arvatakse, et kõige taga on ainult halduri ressurss ning mida soodsam haldusteenus, seda sobilikum on see nii üürnikule kui ka omanikule. Tegelikult see nii ei ole. Lisaks puudub arusaam haldusteenuse olemusest ning tihtipeale ajatakse haldus ja hooldus segamini, kirjutab meie Expert äriliini juht Alex Roost.
Kõik eelnev tekitab kinnisvaraturul erinevaid arusaamu ja ootuseid. Seda nii teenuse kvaliteedile kui ka kinnisvara halduse tegevustele ja maksumusele.
Haldusjuht peab nägema iga kinnisvaraobjekti kui tervikut. Lisaks haldusteenuse pakkumisele on ta üks peamistest figuuridest nii hoones remonttööde korraldamisel, renoveerimisel, investeeringute planeerimisel kui ka erinevate teiste tegevuste organiseerimisel, mis tagavad kinnisvara jätkusuutlikkuse.
Oluline on mõista, et kvaliteetse haldusteenuse taga on tänapäeval lisaks halduri ressursile paljude erinevate spetsialiste eriteadmised. Kogu maailmas on praegusel ajal oluliseks märksõnaks jätkusuutlikkus. Näiteks Foruses on eraldi jätkusuutlikkuse osakond, mille eksperdid on meie klientidele haldusteenuse pakkumisel oma nõu ja jõuga abiks – kuidas saaks efektiivsemalt oma kinnisvaraga majandada, energiakulusid kokku hoida ja tagada nii hoone omanikule kui ka kasutajatele ootuspärane keskkond.
Tänapäeval on haldusteenuses üha olulisemaks muutumas samuti süsteemne lähenemine ning tõhusad IT-süsteemid, et minimeerida riske, mis kaasnevad nii personalikuludega kui ka muutustega. Oluline on tagada kliendile ootuspärane tulemus ja stabiilse kvaliteediga teenus. Kõik see on meeskonnatöö.
Kvalifitseeritud eksperdi väärtus
Haldusteenuse tugisammas on kliendi ootus ja sellest tulenevalt ka objekti strateegia. Sellest lähtuvalt tuleb pakkuda ka hinnastamise mudel. Viimase loogika on tänapäeval paigas lähtuvalt kliendi ootusele ja seotud fikseeritud hinnaga – see on tavaliselt kliendi eelistus, sest varaomanikud kui ka selle kasutajad eelarvestavad oma kulusid staatiliselt. Dünaamiline eelarvestamine on küll juba populaarsust kogumas, kuid pole Eestis veel nii laialt levinud, eriti kinnisvara korrashoiu ja kinnisvarajuhtimise maastikul.
Probleem pole praegusel ajal isegi nii palju hinnastamise mudelis, vaid teenuse väärtustamises. Suurem osa varaomanikest ja kasutajatest ei ole täna valmis maksma haldustasu, mis võimaldab kaasata kvalifitseeritud ja motiveeritud personali ning panustama haldusobjekti piisavalt ressursse. Pigem näeme oma praktikas, et haldusteenuse eest soovitakse maksta väiksemat summat kui näiteks tavalise santehniku eest.
Omaniku ootused ja turu nõudlus
Ärihoonete kliendid hindavad üha enam rohesertifikaati ning see on aina enam tingimuseks, kas soovitakse rendipinnale kolida. Seega on hoone kasutamise ajal ning selle haldamisel eriti oluline pöörata tähelepanu selle energiaefektiivsusele ja ka jätkusuutlikkusele. Lisaks on järjest olulisem ESG põhimõtete järgimine.
Need faktorid mõjutavad oluliselt nii üldist huvi ärikinnisvara vastu kui ka rahastamist. Seega tuleb haldusteenuse pakkumise koostamisel arvestada kõiki neid aspekte ja kliendi eesmärke ning ootuseid.
Kõige tõhusamini saab hallata kinnisvara, kui omaniku ootused on juba hoone elukaare kõige varasemas etapis kokku lepitud. Haldur saab nendega arvestada ning teeb ettepanekud arendajale ja ehitajale, et tagada edaspidi hoone jätkusuutlik ning kuluefektiivne haldamine ning hooldamine. Vastavalt sellele saab haldusteenuse pakkuja koostöös kliendiga disainida teenuse, mis talle kõige rohkem sobib.
Haldusteenuse olulisem väärtus peab seega olema rohkem proaktiivsuses, mitte reaktiivsuses. Juba haldusteenuse lepingu sõlmimisel on vaja võtta arvesse omaniku ootuseid ja eesmärke, kuidas vara hallata. Lisaks tuleb ajaga kaasas käia.
Õiglaselt väärtustatud kinnisvara haldusteenus tagab omanikule kinnisvara jätkusuutlikkuse, kasutajate kõrge rahulolu ning tootluse.
Forus pakub kinnisvara haldusteenust nii ärihoonetele kui ka korteriühistutele. Loe teenustest lähemalt siit.
Erinevate eesmärkidega hoonetel on eri lähenemised ja kliendi ootused. Kolm peamist varaklassi eesmärkidega
- Tulutoov kinnisvara – eesmärk on üüritulu saamine. Siin on valdavalt omanik ja kasutaja erinevad isikud.
- Põhiäri/-tegevust toetav kinnisvara – peamiselt oma äri ja põhitegevuse korraldamiseks. Siin on vara omanik ja vara kasutaja sama või samasse kontserni kuuluv isik.
- Korteriühistud – vara on kaasomandis ja reguleeritav seadusega. Peamiselt elukondlik kinnisvara, kuid on olemas ka erisused, kus ärikinnisvara on jagatud korteriomanditeks selle osade kaupa müügi eesmärgil.
