Sageli keskendutakse hoonete projekteerimisel ja ehitusel arhitektuursele ilule, energiatõhususele ning funktsionaalsusele. Kõik see on väga oluline. Paraku jääb liiga tihti tähelepanuta hoone haldamise praktiline pool. Teemat selgitab Foruse juhatuse liige Einar Laagriküll.
Kas näiteks prügiauto või lumetraktor pääseb maja juurde? Kas tehnoruumid on läbimõeldud ja remonttöödeks ligipääsetavad? Haljastus võib maja ümber olla uhke, aga selle hooldus võib teinekord kuus tähendada sadu või isegi tuhandeid eurosid lisakulusid.
Kui vaadata ühe hoone terve elukaare tsüklit, moodustab selle kasutus ja korrashoid suurima osa. Hoone kasutuskulud võivad elukaare kogukuludest moodustada 70–80 protsenti ning sellest valdavad on energia- ja hoolduskulud. Neid on võimalik korrektse haldamisega kontrolli all hoida.
Halduspartner saab väga palju mõjutada, kuidas hoonet jätkusuutlikumalt majandada, omanik saaks keskenduda oma põhitegevusele ja üürnikud oleksid rahulolevad.
Ärikinnisvara puhul on oluline meeles pidada, et üürnik ei vali hoonet ainult selle järgi, et maja näeb välja uus ja uhke. Järjest olulisem on kestlikkus, jalajälg ja muidugi kulud – kas need on põhjendatud.
Ärikinnisvara haldus – milliseid murekohti näeme
Forus on paljudele äriobjektide halduspartner. Ettevõtte on oma praktikas näinud olukordi, kuidas näiteks peale hoone valmimist on selgunud, et selle väliterritooriumi pinnakatte kandevõime piir ei võimalda talvisel ajal mõnel suuremal objektil lumetraktoril lund lükata.
Samuti tuleb ette, et tehnoruumide ehitamisel pole mõeldud sellele, et hooldusmeister pääseks süsteemidele lihtsalt ligi. Rääkimata ligipääsetavusest, kui tuleb aeg näiteks ventilatsioonifiltreid vahetada või võtta ette mõni suurem remonttöö. Samuti tuleks läbi mõelda koristusruumide asukoht majas – kuhu need ehitada ja mis tingimustele peaksid vastama.
Paljudes vanades ja ka mõnedes uutes hoonetes tuleb elektrinäite kohapeal käsitsi võtta. See tähendab halduri jaoks mitmetunnist ajakulu, et kõik elektriarvestid läbi käia ja märkmed teha. Siinkohal on märksõnaks õigete seadmete valik.
Neid murekohti objektidel on väga palju, kuid tegelikult saaks paljusid neist varajase planeerimisega ennetada.
Haljastuse hoolduse alahindamine
Mõnikord võivad ootamatud kulud tulla sealt, kus seda oodata ei oska – üheks näiteks on haljastus. Sagedased on olukorrad, kus uude arenduspiirkonda tehakse ilus ja suur haljasala. Kui seda õigesti ning piisava regulaarsusega ei hooldata, muutub roheline muru kiiresti kollaseks ja kaotab oma ilu. Haljastus eeldab pidevat umbrohutõrjet, puude ja põõsaste lõikamist, väetamist ja multšimist.
Meil on omal Eestis näiteid korterelamutest, kus haljastuse hooldus läheb maksma sadu eurosid kuus. Kui büroohoone või korterelamu ümber on suur ja kaunis haljasala, maksab hoolduskulud reeglina kinni üürnik või korteriomanik. Sellised ootamatud kulud võivad tekitada pahameelt.
Haldusjuhid on oma ala eksperdid, kellel on kogemus väga erinevate objektidega. Seega oskab ta anda ka praktilist nõu, kuidas haljastuse näitel kasutada vähemkapriisemaid põõsaid ja puid või hooldusvaba muru.
Haldusteenus – erinevate inimeste kompetents
Haldusjuht pole seega pelgalt abimees hoone eest vastutamise ajal. Ta oskab anda nõu, millised materjalid ja tehnilised lahendused toovad seadmete hooldamisel pikaajalises vaates väiksemad kulud ja kuidas tõhusalt ressursse kasutada.
See tähendab hooneomaniku jaoks, et lisakulud on kordades väiksemad kui hilisemad kulud objekti haldamisel. Haldusjuht peab nägema iga kinnisvaraobjekti kui tervikut.
Lisaks haldusteenuse pakkumisele on haldusjuht üks peamistest inimestest hoones remonttööde planeerimisel ja korraldamisel, renoveerimisel ning investeeringute planeerimisel. Lisaks erinevate teiste tegevuste organiseerimisel. Kõik selleks, et kinnisvara oleks jätkusuutlik.
Oluline on veel mõista, et kvaliteetse haldusteenuse taga on tänapäeval lisaks halduri ressursile paljude erinevate spetsialiste eriteadmised.
Siin tulebki mängu Foruse suur majasisene kompetents kinnisvara elukaare erinevates eluetappides. Nii näiteks saavad tehnosüsteemide paigalduse ja hoolduse eksperdid anda nõu, kuidas süsteemid oleksid lihtsasti hooldatavad. Tuleohutuseksperdid konsulteerivad, kuidas hooned oleksid turvalised ja tuleohutud. Puhastusspetsialistid annavad aga soovitusi, kuidas tagada kvaliteetne koristusteenus.
Uuemate ärihoonete kvaliteedimärgiseks on saanud järjest enam LEED-sertifikaat. Forus saab vaadata hoone lähteülesannet ka LEED-sertifikaadi nõuete elluviimiseks.
Kokkuvõttes on tänapäeva hoonete nutikad lahendused innovaatilised, aga ootamatute kulude vältimiseks peab mõtlema, kuidas oleks hoonet hiljem lihtne hallata. Arendaja ja ehitaja eesmärk on sageli teha vastavalt projektile võimalikult soodne lahendus. Nii võibki jääda tahaplaanile, kuidas oleks hiljem lihtne hoonet jätkusuutlikult hallata.
Kui hoone on juba valmis ehitatud ja haldaja näeb, et haldusele läheb ebamõistlikult palju ressurssi või süsteemid on ehitatud arvestamata nende hooldus- või remondivajadust, on olemasoleva ümbertegemine reeglina üsna kulukas protsess.
Kuidas haldusjuhti võimalikult vara kaasata?
- Tee temast osa projekteerimismeeskonnast
Ära oota ehituse lõppu – too haldusjuht laua taha juba siis, kui arhitekt joonistab esimesi eskiise. Oma ala asjatundja tagasiside aitab vältida hilisemaid vigu ja muudatusi.
- Kaasa tehniliste lahenduste ülevaatamisse
Haldusjuhi kogemused aitavad valida süsteeme, mis on töökindlad ja mida on lihtne hooldada.
- Lase haldusjuhiul osaleda kasutajate vajaduste kaardistamises
Haldusjuht võib märgata asju, mida arhitekt või arendaja ei pruugi – näiteks vajadus pääseda tõstukiga ligi laoruumini või näiteks optimaalse prügikäitluskoridori puudumine.
- Arvesta sisendiga eelarve koostamisel
Kui haldusjuht teab, milliseid kulusid toob kaasa hoone igapäevane haldamine, saab ta aidata koostada realistlikke ja pikaajalisi hoolduskavasid.
