Nii era- kui ka ärikinnisvara puhul on kõige olulisem regulaarne ning tõsisemaid probleeme ennetada aitav kinnisvara haldamine. Ometi kipuvad ennetustegevusse tõsisemalt suhtuma need, kes on ise silmitsi seisnud tõsisemate tagajärgedega. Neid, kes teiste kogemusest õpiksid, on veel vähe, nendib Forus Halduse tehnoloogiajuht Ville Paltsep.
Et hooned on läinud aina moodsamaks ja nutikamaks, on üha asjakohasem tuua nende hooldamisel paralleel autodega – selleks, et kõik toimiks, kasutajatel oleks ohutu ja mugav, tuleb süsteemi vaadata kui tervikut ning võtmekoht kulukate murede ärahoidmiseks on ennetus – olgu selleks regulaarne seadmete ülevaatus või vajalikud investeeringud.
Ka hoone tehnohoolduse puhul hinnatakse esmalt üle väline –
et konstruktsioonid püsiksid, oleksid ilmastikukindlad ning ei oleks märke kahjustustest. Tihtipeale kiputakse unustama, et hoone välised konstruktsioonid on ilmastikust eriti mõjutatavad. Näiteks kui katuse pealmises kihis on mõni väike vigastus, kust vesi ja niiskus sisse pääsevad, ei pruugi probleem kohe tuvastatav olla, kuid aastate pärast tekkiv veekahju on palju suurem ning remont kordades kallim.
Hoones sees on oluline vaadata üle seadmed, mis vajavad toimimiseks elektrit, gaasi, kaugkütet või jahutust ning võivad valesti kasutades olla ohtlikud nii inimesele, varale kui ka meid ümbritsevale keskkonnale. Teisisõnu – kõige olulisem on olla kindel, et kõik seadmed töötavad eesmärgipäraselt.
Paraku ei kiputa ennetava hoolduse olulisust hoonetes tänaseni veel päris hästi mõistma. Kõige tüüpilisem on mõtlemine – kui seade töötab, pole probleemi. Niipea kui seade lakkab töötamast, seistakse silmitsi juba tagajärgedega tegelemisega. Need, kes on omal nahal tundnud, kui kulukas on hooldamata seadme uuesti tööle panek, ei vaja enam selgitust, kui oluline on ennetav hooldus.
Sarnaselt autodele – mis teavitavad aegsasti, kui on vaja teostada järjekordne hooldusülevaatus (näiteks õli vahetada) – räägivad ka hooned meiega hooldusülevaatuste vajadusest. Levinud on hoone opereerimiskeskuse ehk BMS-i (building management system) kasutamine, mis võimaldab hoonete haldajatel erinevatel süsteemidel silma peal hoida ja analüüsida nende toimivust. Seeläbi saab hinnata hoone seadmete korrasolekut ning ennetada vigu süsteemide töös.
Näiteks annab hoone märku, kui CO2 norm on liiga kõrge; õhufiltrid on mustad ja hoone õhuvahetus pole enam normilähedane; või on energiakulu hüppeliselt tõusnud. Heaks näiteks on paljudes kodudes paigaldatud soojustagastusega ventilatsiooniseadmed, mida on võimalik ühendada läbi interneti seadme hooldaja kaugjälgimissüsteemi. Süsteem teavitab hooldajat, kui on vajadus hakata mõtlema õhufiltrite vahetamise peale.
Ometi kasutatakse täna sellist kaugjälgimissüsteemi veel vähe ning seetõttu näevad meie eksperdid pahatihti objektile jõudes pilti, kus seadmete hooldamisega kiputakse tegelema alles siis kui probleem on käes või läinud varasemate probleemide ignoreerimise tõttu nii suureks, et seadet on vaja hakata parandama või halvimal juhul välja vahetama. See on aga juba oluliselt suurem kulu seadme omanikule kui näiteks õhufiltrite regulaarne vahetus.
Ärikinnisvaras on õnneks parem seis – hooned on suuremad, keerulisemad ning reeglina on hoone omaniku põhitegevus muu kui hoone heaolu eest hoolitsemine ning seetõttu usaldab ta professionaale, kes hoonet hooldavad.
Kolm nõuannet: kuidas kinnisvara eest võimalikult hästi hoolt kanda?
1. Mõtle läbi, milleks hoonet kasutad
See võib tunduda elementaarne, kuid ometi saavad paljud probleemid alguse just läbimõtlematusest. Mis hoonega tegu, mis tüüpi rentnikule on hoone ehitatud ning mis otstarbeks on hoone ehitatud – neid küsimusi ekspertidele esitades on võimalik leida lahendusi, et hoonet oleks võimalik kasutada täpselt sellisel eesmärgil nagu ette nähtud. Läbimõeldud lahendused aitavad kaasa ka mugavusele ja keskkonnasäästlikkusele ning sellele, et hoone väärtus kasvaks.
2. Uuri haldajalt, kuidas tehnosüsteemid enda kasuks tööle seada
Kui eksperdid on hoone kasutuseesmärgi kaardistanud ja süsteemid üle vaadanud, on järgmiseks sammuks panna süsteemid tööle võimalikult optimaalsel viisil. Näiteks kui büroohoonet kasutatakse reeglina kella 9st 17ni, siis seadistada süsteemid nii, et väljaspool seda aega töötavad need madalamal koormusel. See aitab omakorda kokku hoida energiakuludelt. Samas peaks olema valmis olukorraks, kui hoonet soovitatakse kasutada ka väljaspool tööaega ning et ka siis oleks vajadusel ruumis mugav sisekliima.
3. Tark hoone ja ennetav tegevus
Selleks, et hoone eest võimalikult hästi hoolt kanda ning probleeme ennetada ja tuvastada, kasutavad eksperdid digitaalseid hoolduskavasid ja kontrollimeetmeid, mida jagatakse ka kliendiga. Nii saavad mõlemad osapooled ülevaate, missuguseid süsteeme hoones kasutatakse, kuidas seadmeid ennetavalt hooldatakse. Lisaks jälgitakse automaatikasüsteeme ning eksperdid leiavad hoone toimimiseks kõige energiasäästlikumad lahendused. Siin tuleb arvestada, et mida moodsamad on hooned, seda spetsiifilisemate oskustega inimesi on vaja, et hoonet hooldada. Keerulisi süsteeme tuleb jälgida tervikuna koostöös teiste oma ala spetsialistidega.
Oleme Eesti suurim hooldusettevõte. Pakume kõiki olulisemaid töid. Tutvu teenustega lähemalt siin.
