В Эстонии появляется все больше офисных зданий и строений, получивших сертификат энергоэффективности. Почему его популярность возросла в последние годы и как именно выглядит процесс подачи заявки? Об этом могут рассказать представители трех разных компаний, прошедших в сотрудничестве с Forus путь подачи заявки на сертификат LEED (Leadership in Energy and Environmental Design).
Руководитель по опыту клиентов Mainor Ülemiste Юлиус Стокас имеет опыт сертификации офисных зданий Öpiku majad и Alma Tominga, расположенных в городке Юлемисте. Директор по строительству Capital Mill Сильвер Неэмело уже 10 лет назад сталкивался с заявками на получение сертификата LEED для нескольких зданий, и в сотрудничестве с Forus его также получило офисное здание Skyon, возвышающееся в центре Таллинна. Меэлис Шокман работает в Green Formula Capital, целью которого является повышение стоимости портфелей недвижимости за счет экологичной и устойчивой деятельности, он столкнулся с подготовкой программ устойчивого развития для недвижимости, частью которых также является заявка на сертификацию LEED.
Идея сертификатов энергоэффективности утвердилась в Эстонии уже некоторое время назад, но рост цен на энергию также придал зеленому мышлению и практический оттенок.
Все три специалиста в этой области утверждают, что сертификат энергоэффективности стал словно подтверждением уровня гигиены для новых зданий. По словам представителей городка Юлемисте и Capital Mill, они уже много лет применяют его в своих девелоперских проектах. Хотя Green Formula Capital имеет многолетнюю историю деятельности, Меэлис Шокман также утверждает, что весь мир уже некоторое время присматривается к зеленому направлению, и, основываясь на своем предыдущем опыте, он особенно сильно это заметил на скандинавских рынках. И все же, говорит он, рост цен на энергию в Эстонии придал зеленому мышлению и практический оттенок.
«Мы видим, что современные здания должны быть энергоэффективными и не тратить ресурсы», – сказал Стокас. Об этом также говорит Неэмело, по словам которого в случае со Skyon наличие сертификата LEED был определено в качестве цели уже на начальном этапе проектирования. «За пределами Эстонии этот сертификат очень известен и ценится, он предоставляет доказательство от независимой третьей стороны, что это здание было построено и спланировано в соответствии с признанными правилами. Теперь это для нас нормальная часть строительства и планирования. На наш взгляд, это повышает ценность здания в глазах всех», – сказал Неемело.
Сертификат является знаком качества здания, который обеспечивает уверенность для арендаторов и инвесторам и может привести к улучшению условий финансирования в будущем.
Все подтвердили, что главным преимуществом международно-признанного сертификата является уверенность пользователей здания в том, что это качественное здание, отвечающее определенным стандартам. В случае с офисными зданиями Юлемисте, Стокас отметил, что в Эстонии сертификат LEED дал им возможность войти в число пионеров в этой области: «Если международная компания ищет для себя новый дом для работы, то в случае с LEED этот сертификат всем известен, и такое здание можно сравнивать, например, со зданиями в других странах».
Шокман пояснил, что наличие таких сертификатов очень важно для международных арендаторов, поскольку соответствующие требования часто согласовываются внутри компании. «Международному арендатору легче предложить здание с LEED, потому что этот сертификат недвусмыслен и широко признан. В то же время эстонский энергетический паспорт класса А не обязательно гарантирует попадание на следующий этап в тендере, организованном международным арендатором», – пояснил он.
По словам Неэмело, в случае с проектом Skyon получение сертификата было целью с самого начала, а также было ясно, что спрос на энергоэффективные здания увеличился, и не только среди международных компаний. «Тема окружающей среды становится все более актуальной и идет рука об руку с зеленым поворотом, который станет самой большой темой в сфере недвижимости в ближайшие десять лет. Когда мы вели с клиентами переговоры об аренде, сертификат LEED уже был конкретным требованием у многих клиентов. Анендаторы спрашивают, есть ли у здания маркировка LEED, и после этого уже можно продолжать разговор. В ближайшие пять лет это станет обычным явлением для новых девелоперских проектов, – привел пример Неэмело.
В качестве потенциального положительного направления Неэмело и Шокман также отметили перспективу «зеленых» кредитов, поскольку о них говорят все больше и больше, а «зеленые» сертификаты, безусловно, станут более популярными, когда они появятся. Шокман привел пример, что, хотя многие банки говорят о «зеленых» кредитах, он еще не видел, чтобы в Эстонии предлагались лучшие условия для «зеленых» зданий. «Если этот момент действительно когда-нибудь наступит, соответствующие сертификаты, безусловно, станут предпосылкой для улучшения условий кредитования. Это, в свою очередь, будет мотивировать владельцев прикладывать больше усилий в этой области, потому что более крупные владельцы недвижимости видят в зеленой сфере большой потенциал, позволяющий показать, что они ценят окружающую среду и благополучие людей», – сказал Шокман. Он добавил, что можно ожидать ситуации, когда благодаря «зеленым» кредитам сертифицированные экологически чистые здания будут получать лучшие условия кредитования, а для помещений, не отвечающих этим требованиям, условия будут становиться все более жесткими. «Эстонец прагматичен и спрашивает, что я получу от этой бумаги LEED и сколько евро я на ней заработаю. Прагматически это может быть и правильно, но стоит мыслить шире. Он окупается в разных местах, но на него трудно поставить ценник», – описывает Шокман. Это отмечает и Неэмело: поскольку экологические вопросы актуальны, а цены на энергию высоки, сертификат дает будущим инвесторам уверенность в том, что недвижимость построена в соответствии с правилами и договорами и что понесенные затраты многократно окупятся в будущем.
Подать заявку на сертификат несложно, если у вас есть четкие цели. В зависимости от того, сертифицируется новое или существующее здание, возникают некоторые различия.
Все согласны с тем, что процесс подачи заявки на получение сертификата LEED требует совместных усилий всех сторон, но если поставить такую цель на начальном этапе планирования строительства, весь процесс будет относительно простым.
По словам Стокаса, важно, чтобы соответствующие решения были спроектированы в здании сразу же, потому что внесение определенных изменений позже будет обходиться дорого. «Как заказчик, так и застройщик должны быть осведомлены о процессе и в случае изменений или решений, принятых во время строительства, просто учитывать возможное влияние на сертификат», – сказал он.
По словам Неэмело также важно, чтобы вдобавок к девелоперу в достижение цели сертификата LEED была вовлечена вся команда проекта, потому что для достижения этого уровня нужно совместно одобрять решения или инвестиции, касающиеся всех сторон. Основываясь на своем опыте, он добавил, что постановка высоких целей на первых этапах также обеспечивает высокий балл при получении сертификата LEED. «Например, со Skyon мы стремились к тому, чтобы в высотном здании было как можно больше окон или обзора, но из-за энергопаспорта закрытое и открытое видение моделировались с разными пропорциями, пока мы не достигли точки баланса, где были получены хорошие баллы для сертификата, но часть обзора сохранилась в максимальном объеме. Если такие знания есть, их можно учесть сразу, и тогда не придется потом переделывать. Поскольку для нас это уже повторяющаяся деятельность, мы могли предвидеть такие ситуации заранее», – пояснил он.
Шокман указал, что есть определенные различия в сертификации нового и имеющегося здания. «Сегодняшние требования к классу энергопотребления значительно упрощают сертификацию. По параметрам каждое новое здание уже соответствует достаточно большому количеству требований, но для получения сертификата на максимально высоком уровне необходимо выполнение требований документации, рассмотрение различных решений по материалам и т.д. В случае с имеющимся зданием проще с точки зрения документации, потому что она уже существует. Вы получаете оценку в баллах, но затем нужно начать думать о том, какие инвестиции стоит сделать, чтобы улучшить ситуацию. В случае с новыми зданиями вопрос не в возможности получения сертификата, а в том, какой будет достигнут уровень – золотой или платиновый. Со старым зданием трудно достичь платинового уровня», – сказал Шокман.
К счастью, подача заявки на сертификат лежит не только на плечах разработчика или проектной команды, привлечение специалистов в этой области значительно упрощает процессы. «Forus довольно много делает в качестве консультанта, но нельзя сделать все за владельца недвижимости. Это требует углубления в тему, и владелец должен идти навстречу, когда Forus делает выводы и предложения», – сказал Шокман.
Несмотря на растущий спрос, популяризация «зеленых» зданий в настоящее время является обязанностью лидеров отрасли, которые определили фокус на это направление в своих компаниях, но на самом деле мы должны все вместе приложить усилия, чтобы не тратить наши ресурсы напрасно.
Шокман отметил, что эстонскому рынку еще предстоит пройти долгий путь в этой области, и в настоящее время эта ответственность ложится скорее на лидеров рынка недвижимости. По словам Неэмело, компания Capital Mill на протяжении многих лет считала важным, чтобы их здания соответствовали самым высоким стандартам, в том числе с точки зрения экологичности. «Мы решили, что это важная для нас часть развития недвижимости, но каждый должен сам найти в себе знания, которые он ценит и считает важными», – сказал он. Основываясь на опыте бизнес-городка Юлемисте, Стокас сказал, что, поскольку обеспечение лучших условий для будущих поколений должно быть нашими совместными усилиями, определенно стоит выложиться по максимуму, чтобы здания со сроком службы 50+ лет не тратили зря ресурсы в течение этого времени, и сертификат LEED помогает достичь именно этого.
