При проектировании и строительстве зданий часто основное внимание уделяется архитектурной красоте, энергоэффективности и функциональности. Все это очень важно. Однако слишком часто из виду упускается практическая сторона управления зданием. Тему разъясняет член правления Forus Эйнар Лаагрикюлль.
продумано устройство технических помещений, и доступны ли они для проведения ремонтных работ? Озеленение вокруг дома может быть великолепным, но уход за ним может обойтись в сотни или даже тысячи евро в месяц.
Если посмотреть на весь жизненный цикл здания, то его эксплуатация и обслуживание составляют большую часть затрат. Затраты на эксплуатацию здания могут достигать 70–80 процентов от общих затрат за весь жизненный цикл, и большую часть этих затрат составляют расходы на энергию и обслуживание. При правильном управлении эти затраты можно держать под контролем.
Партнер в лице управляющей компании может существенно повлиять на устойчивость эксплуатации здания, позволяя владельцу сосредоточиться на своем основном бизнесе и обеспечивая удовлетворенность арендаторов.
В случае с коммерческой недвижимостью важно помнить, что арендатор выбирает здание не только по тому, что оно выглядит новым и роскошным. Все более важными становятся такие факторы, как экологичность, углеродный след и, конечно же, затраты – оправданы ли они.
Управление коммерческой недвижимостью – какие проблемы мы наблюдаем?
Forus является партнером по управлению на многих коммерческих объектах. В своей практике компания сталкивалась с ситуациями, когда, например, после завершения строительства здания выяснялось, что несущая способность покрытия прилегающей территории не позволяет в зимний период убирать снег с некоторых крупных объектов с помощью снегоуборочной техники.
Также бывает, что при строительстве технических помещений не предусмотрен легкий доступ к системам для технического персонала. Не говоря уже о доступности, когда приходит время, например, менять вентиляционные фильтры или проводить более крупные ремонтные работы. Также в здании следует продумать расположение помещений для средств и инвентаря для уборки – где их построить и каким требованиям они должны соответствовать.
Во многих старых и некоторых новых зданиях показания электросчетчиков необходимо снимать вручную на месте. Для управляющего это означает несколько часов работы, чтобы проверить все электросчетчики и сделать записи. Здесь ключевым моментом является выбор правильного оборудования.
Таких проблемных моментов на объектах очень много, но на самом деле большинство из них можно предотвратить с помощью заблаговременного планирования.
Недооценка необходимости ухода за зеленой зоной
Иногда неожиданные расходы могут возникнуть там, где их не ожидаешь – одним из примеров является озеленение. Часто бывают ситуации, когда в новом районе застройки создается красивая и большая зеленая зона. Если за ней не ухаживать правильно и достаточно регулярно, трава быстро пожелтеет и потеряет свою красоту. Благоустройство территории требует постоянной борьбы с сорняками, обрезки деревьев и кустарников, удобрения и мульчирования.
У нас в Эстонии есть примеры многоквартирных домов, где уход за зелеными зонами обходится в сотни евро в месяц. Если вокруг офисного здания или многоквартирного дома есть большая и красивая зеленая зона, расходы на уход за ней, как правило, оплачивает арендатор или владелец квартиры. Такие непредвиденные расходы могут вызвать недовольство.
Управляющие являются экспертами в своей области и имеют опыт работы с самыми разными объектами. Таким образом, они могут дать практические советы, например, по использованию в озеленении менее прихотливых кустарников и деревьев или не требующего ухода газона.
Услуги по управлению – компетенция разных людей
Таким образом, административный руководитель не является просто помощником. Он может дать совет, какие материалы и технические решения принесут меньшие затраты при обслуживании оборудования в долгосрочной перспективе и как эффективно использовать ресурсы.
Для владельца здания это означает, что дополнительные расходы будут в разы меньше, чем последующие расходы на управление объектом. Административный руководитель должен рассматривать каждый объект недвижимости как единое целое.
Помимо предоставления услуг по управлению, административный руководитель является одним из ключевых лиц в планировании и организации ремонтных работ в здании, его реконструкции и планировании инвестиций. Кроме того, он занимается организацией других различных мероприятий. Все это делается для обеспечения продолжительной эксплуатации недвижимости.
Еще важно понимать, что сегодня, помимо ресурсов административного руководителя, за качественной услугой по управлению стоят экспертные знания множества различных специалистов.
Именно здесь на помощь приходит обширная внутренняя компетенция Forus на различных этапах жизненного цикла недвижимости. Например, эксперты по установке и обслуживанию инженерно-технических систем могут дать рекомендации по обеспечению простоты обслуживания систем. Эксперты по пожарной безопасности консультируют по вопросам в своей сфере. Специалисты по уборке дают рекомендации по обеспечению качественных услуг по уборке.
Знаком качества новых коммерческих зданий все чаще становится сертификат LEED. Forus может подготовить техническое задание здания для выполнения требований сертификата LEED.
В целом, современные умные решения для зданий являются инновационными, но, чтобы избежать неожиданных затрат, необходимо подумать о том, как впоследствии легко управлять зданием. Задача застройщика и строителя часто заключается в том, чтобы реализовать проект с максимально выгодным решением. Таким образом, может остаться без внимания вопрос о том, как в дальнейшем будет легко управлять зданием с точки зрения устойчивого развития.
Если здание уже построено, и управляющий видит, что на управление уходит неразумно много ресурсов или системы построены без учета их потребности в обслуживании или ремонте, переделка уже существующей системы, как правило, является довольно затратным процессом.
Как привлечь административного руководителя к процессу как можно раньше?
- Сделайте его частью проектной команды
Не дожидайтесь окончания строительства – пригласите административного руководителя за стол переговоров уже на этапе, когда архитектор рисует первые эскизы. Отзывы специалиста в своей области помогут избежать ошибок и изменений на более поздних этапах.
- Привлеките в рассмотрении технических решений
Опыт административного руководителя поможет выбрать надежные и простые в обслуживании системы.
- Предоставьте административному руководителю возможность участвовать в определении потребностей пользователей
Административный руководитель может заметить вещи, которые архитектор или застройщик могут упустить из виду, например, необходимость доступа к складскому помещению с помощью подъемника или отсутствие оптимального коридора для вывоза мусора.
- При составлении бюджета учитывайте предоставленную информацию
Если административный руководитель знает, какие расходы связаны с повседневным управлением зданием, он может помочь составить реалистичные и долгосрочные планы технического обслуживания.
