Теплый сентябрь повлиял на отсрочку отопительного сезона. Forus напоминает всем владельцам недвижимости, что с наступлением осени необходимо проверить техносистемы. Наши техники очень часто сталкиваются с тем, что необслуживаемые обогреватели и неправильно настроенные системы становятся причиной непредвиденных расходов для клиентов зимой.
Forus регулярно осуществляет обслуживание техносистем как торговых, так и офисных зданий. В начале осени отопительные приборы подготавливаются к зимнему периоду холодов. При этом выполняются как настройки системы, так и промывка теплообменников. Регулярное обслуживание системы отопления важно на протяжении всего отопительного периода. Это обеспечивает более длительный срок службы оборудования и предотвращает непредвиденные расходы. Это также снижает влияние на окружающую среду.
Работа систем вразнобой
Может случиться так, что установленные в здании системы отопления, охлаждения и вентиляции не интегрированы друг с другом и не функционируют как единое целое. Однако все технические системы необходимо рассматривать вместе.
Технологический руководитель технического отдела Forus Вилле Пальтсеп сказал, что часто неожиданно высокие счета за электроэнергию могут быть признаком того, что системы отопления и охлаждения не взаимодействуют, то есть работают одновременно и при этом противодействуют друг другу.
Приведем простой пример обычного офисного помещения с радиаторами и кондиционером, расположенными на потолке. Если офисному работнику зимой становится жарко в помещении, часто может случиться так, что он уменьшает температуру при помощи экранчика на стене. Часто один и тот же экран управляет только кондиционером или вентиляционной установкой, а не радиаторами или коллекторами теплого пола. А радиатор вырабатывает тепловую энергию, поскольку пытается достичь заданной температуры, которая выше температуры, установленной с помощью экрана на стене. При этом система охлаждения пытается вывести лишнее тепло из помещения и достичь температуры, заданной на экране, потребляя для этого больше энергии.
Как и в офисных помещениях, настройку необходимо выполнить и в других частях здания. Например, у торговых центров есть большие открытые парковки с пандусами. Чтобы пандус можно было использовать и в холодную погоду, под ним устанавливают систему отопления. В противном случае зимой дорога обледенеет, и подниматься на парковку на автомобиле будет опасно.
Владелец или управляющий зданием должен не забывать, что состояние систем следует проверять до наступления холодов, ведь если их неисправность будет обнаружена уже тогда, когда они необходимы каждый день, ремонт может оказаться весьма затратным. Это также может препятствовать основной коммерческой деятельности – парковочные места на верхних этажах будут непригодны для использования и т.д.
Так же обстоит дело, например, с отопительными кабелями желобов ливневой канализации, включение и проверка работоспособности которых помогают сохранить дождевые трубы и желоба свободными ото льда и снега в холодный период.
«Чтобы избежать подобных ситуаций и крупных сбоев, мы договариваемся с нашим клиентом, что будем проверять все системы два раза в год. Весной мы переводим технические системы на летний режим, а осенью – на зимний режим», – подтвердил он. Кроме того, к различным устройствам предъявляются требования по частоте минимального обслуживания.
Забитые трубы
Неочищенное и необслуживаемое отопительное оборудование – еще одна важная причина, почему наши затраты могут внезапно увеличиваться.
Большинство систем отопления работают на воде. Для них важно, чтобы пропускная способность трубопроводов была достаточной. Если это не обеспечено, системы следует промыть. Во время этого в систему под давлением закачивается большое количество воды, которая удаляет накипь, грязь и ржавчину, накопившиеся в трубопроводе.
В нашей воде много минералов и химикатов, которые со временем оседают на трубах и, образно говоря, забивают их. Это действует как изолятор, уменьшающий передачу тепла в окружающую среду. Насосам приходится работать больше, чтобы перекачивать воду.
«Это реальная практика. Если у вас теплообменник забит накипью и при этом вы производите в помещении тепло и холод одновременно, то это неоправданные затраты. Если системам придется работать на 70 процентов больше, то математически на такую же сумму счета будут выше, чем обычно», – подтвердила Пальтсеп.
Умные системы
Сегодняшние дома уже очень умные, и благодаря системам управления зданием (BMS) вся необходимая информация доступна удаленно. Forus также активно использует эту возможность, чтобы наблюдать за работой систем, расположенных в здании. Благодаря этому можно при необходимости удаленно регулировать работу различных систем и реагировать на ошибки. Например, уменьшение объема воды может быть признаком того, что системы нуждаются в промывке.
В настоящее время техническое обслуживание стало проще – более современные системы выдают в BMS сигнал тревоги в случае возникновения проблемы, и благодаря этому обнаружить неполадки можно гораздо раньше.
Здания бывают разные, но в наши дни большинство из них управляется автоматикой. Это значит, что работой технических систем различных зданий можно управлять дистанционно. При этом в портфеле Forus есть и такие объекты недвижимости, куда обязательно нужно выезжать физически, чтобы все настроить.
Некоторые умные системы в массивных зданиях с высокой инерцией также могут подстраиваться под прогноз погоды – если видно, что на следующий день температура значительно упадет, то система отопления сможет своевременно себя подстроить.
Однако ошибка более высокой категории, например, затопление водой или выход из строя системы отопления, требует немедленного реагирования техника.
Нужна замена
Специалисты Forus также очень часто сталкиваются с износом технических систем. Если ремонт не окупается, их необходимо заменить. Более информированные клиенты принимают такой совет во внимание. Поскольку Forus обладает большой компетенцией в строительстве и замене различных технических систем здания, клиенту не нужно искать другого поставщика услуг, а можно будет заказать все услуги по обслуживанию недвижимости из одного места.
В целом обслуживание недвижимости ничем не отличается от обслуживания автомобиля – чтобы избежать непредвиденных расходов, чтобы ничего не болталось и шумело, а также чувствовать себя уверенно в любое время года, необходимо выполнять плановое обслуживание.
Технические системы сложны, и обслуживание и настройку отопительного оборудования необходимо выполнить до прихода большой волны холодов.
Специалисты и техники Forus с многолетним опытом всегда готовы помочь своим клиентам словом и делом.
